600390:五礦資本擬轉(zhuǎn)讓新材料事業(yè)部所屬資產(chǎn)及子公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的湖南金拓置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告(中企華評(píng)報(bào)字(2017)第3918-09號(hào))
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
目錄
資產(chǎn)評(píng)估師聲明......1
評(píng)估 告摘要......2
評(píng)估告 文......4
一 委托人 被評(píng)估 位及業(yè) 定書(shū) 定的 他評(píng)估 告使用者....4
評(píng)估目的......11
評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍......11
四 值類型及 定義......13
五 評(píng)估 準(zhǔn)日......13
評(píng)估依據(jù)......14
七 評(píng)估方法......17
評(píng)估程序 施過(guò)程和情 ......26
九 評(píng)估假設(shè)......29
十 評(píng)估結(jié)論......30
十一 特別 項(xiàng)說(shuō)明......32
十 評(píng)估 告使用限制說(shuō)明......33
十 評(píng)估 告日......33
評(píng)估告 ......34
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 I
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明
一 們?cè)趫?zhí)行 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)中 遵循相 法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)
估準(zhǔn)則恪 獨(dú)立 和 的原則 據(jù) 們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集
的資料 評(píng)估 告陳述的內(nèi)容是 的 并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性 相
的法律任
評(píng)估對(duì)象 及的資產(chǎn) 負(fù)債清 及經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)資料由委托人
被評(píng)估 位申 并經(jīng) 簽章確認(rèn) 供資料的真性 合法性完
整性 使用評(píng)估 告是委托人和相 方的任
們 評(píng)估 告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi) 或者預(yù)期的利益
系 相 方?jīng)] 或者預(yù)期的利益系 對(duì)相 方
在偏
四 們已對(duì)評(píng)估 告中的評(píng)估對(duì)象及 及資產(chǎn)行 場(chǎng)調(diào)
查 們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及 及資產(chǎn)的法律 屬狀 給予必要的
注 對(duì)評(píng)估對(duì)象及 及資產(chǎn)的法律 屬資料 行了查驗(yàn) 并對(duì)已
經(jīng)發(fā) 的問(wèn)題 行了如 披露 已 請(qǐng)委托人及相 方完善產(chǎn)
滿足出 評(píng)估 告的要求
五 們出 的評(píng)估 告中的分析 判斷和結(jié)論 評(píng)估 告中假
設(shè)和限定條 的限制 評(píng)估 告使用者 充分考慮評(píng)估 告中載明
的假設(shè) 限定條 特別 項(xiàng)說(shuō)明及 對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 1
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
評(píng)估報(bào)告摘要
要示
摘要內(nèi)容摘自評(píng)估告文 欲了解 評(píng)估項(xiàng)目的
情 和合理理解評(píng)估結(jié)論 認(rèn)真閱 評(píng)估告文
京中企 資產(chǎn)評(píng)估限任 接 五礦資 股份限
的委托 據(jù) 法律 法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 遵循獨(dú)立
的原則 按照必要的評(píng)估程序 對(duì)湖金 置業(yè)限 的股
東全部 益在評(píng)估 準(zhǔn)日的場(chǎng)值 行了評(píng)估 將評(píng)估 告摘
要如
評(píng)估目的 因五礦資 股份限 擬轉(zhuǎn)讓新材料 業(yè)部屬
資產(chǎn)及子 股 需要對(duì)評(píng)估 準(zhǔn)日 及的湖金
置業(yè)限 股東全部益值 行評(píng)估 述經(jīng)濟(jì)行 供
值 考依據(jù)
評(píng)估對(duì)象湖金 置業(yè)限 的股東全部益值
評(píng)估范圍湖金 置業(yè)限 的全部資產(chǎn)及負(fù)債 包括流
資產(chǎn)和固定資產(chǎn)等 總資產(chǎn)面值 44,156.29 萬(wàn)元 負(fù)債流
負(fù)債總負(fù)債面值 32,823.99萬(wàn)元凈資產(chǎn)面值
11,332.30 萬(wàn)元
評(píng)估 準(zhǔn)日 2016 12 31日
值類型 場(chǎng)值
評(píng)估方法 資產(chǎn) 礎(chǔ)法 收益法
評(píng)估結(jié)論 評(píng)估告選用資產(chǎn) 礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作 評(píng)估結(jié)
論 體評(píng)估結(jié)論如
湖金 置業(yè)限 評(píng)估 準(zhǔn)日總資產(chǎn)面值 44,156.29
萬(wàn)元 評(píng)估值 44,871.10 萬(wàn)元 增值額 714.81 萬(wàn)元 增值率
1.62% 總負(fù)債面值 32,823.99 萬(wàn)元 評(píng)估值 32,823.99萬(wàn)
元 增值額 0.00萬(wàn)元 增值率 0% 凈資產(chǎn)面值 11,332.30
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 2
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
萬(wàn)元 凈資產(chǎn)評(píng)估值 12,047.11 萬(wàn)元 增值額 714.81 萬(wàn)元增
值率 6.31%
資產(chǎn) 礎(chǔ)法 體評(píng)估結(jié)果 列評(píng)估結(jié)果匯總表
資產(chǎn) 礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果匯總表
評(píng)估 準(zhǔn)日 2016 12 31日 金額位 人民 萬(wàn)元
項(xiàng)目 面值 評(píng)估值 增減值 增值率%
A B C=B-A D=C/A×100%
一流 資產(chǎn) 1 44,084.68 44,811.37 726.69 1.65
非流 資產(chǎn) 2 71.61 59.73 -11.88 -16.59
中 長(zhǎng)期股 投資 3
投資性 地產(chǎn) 4
固定資產(chǎn) 5 71.61 59.73 -11.88 -16.59
在建工程 6
無(wú)形資產(chǎn) 7
中 土地使用 8
他非流 資產(chǎn) 9
資產(chǎn)總 10 44,156.29 44,871.10 714.81 1.62
流 負(fù)債 11 32,823.99 32,823.99 0.00 0.00
四 非流 負(fù)債 12
負(fù)債總 13 32,823.99 32,823.99 0.00 0.00
凈資產(chǎn) 14 11,332.30 12,047.11 714.81 6.31
湖金置業(yè)限 的股東全部益值評(píng)估結(jié)果
12,047.11 萬(wàn)元
評(píng)估 告僅 評(píng)估 告中 述的經(jīng)濟(jì)行 供值 考依據(jù)
評(píng)估結(jié)論的使用 效期限自評(píng)估 準(zhǔn)日2016 12 31日起一
效
評(píng)估 告使用者 充分考慮評(píng)估 告中載明的假設(shè) 限定條
特別 項(xiàng)說(shuō)明及 對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 3
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
五礦資本股份 限公司擬轉(zhuǎn)讓新材料 業(yè)部所屬資產(chǎn)及子公司
股權(quán)涉及的湖南金拓置業(yè) 限公司股東全部權(quán)益值
評(píng)估報(bào)告正文
五礦資 股份限
京中企 資產(chǎn)評(píng)估限任 接貴 的委托 據(jù)
法律 法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 遵循獨(dú)立 的原則采
用資產(chǎn) 礎(chǔ)法 收益法 按照必要的評(píng)估程序 對(duì)五礦資 股份
限 擬轉(zhuǎn)讓新材料 業(yè)部 屬資產(chǎn)及子 股 及的湖金
置業(yè)限 的股東全部 益在2016 12 31日的場(chǎng)值行
了評(píng)估 將資產(chǎn)評(píng)估情 告如
一 委托人 被評(píng)估 位及業(yè) 定書(shū) 定的 他評(píng)估 告使
用者
評(píng)估的委托人 五礦資 股份限 被評(píng)估位湖
金 置業(yè)限 業(yè) 定書(shū) 定的 他評(píng)估 告使用者包括
國(guó)家法律 法規(guī)規(guī)定的評(píng)估 告使用者使用
(一) 委托人簡(jiǎn)介
1.委托人概
五礦資 股份限 簡(jiǎn) “五礦資 ”或“
”
地址 長(zhǎng)沙 高新 術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)麓楓路69
法定 表人 任珠峰
類型 股份限 證券碼 600390
注 資金 人民 柒億肆仟捌佰 捌萬(wàn)柒仟捌佰捌
元整
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 4
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
立日期 1999 8 31日
營(yíng)業(yè)期限 長(zhǎng)期
經(jīng)營(yíng)范圍 自 資產(chǎn) 行高新 術(shù)產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目的投資
及他 業(yè)投資 投資咨詢 資產(chǎn) 托管理 得從 吸收款集
資收款 托款發(fā) 款等國(guó)家金融監(jiān)管及 信用業(yè) 金
屬材料及制品 電子材料及制品 電源材料及制品 機(jī)電產(chǎn)品及設(shè)
備 工原料及 工產(chǎn)品 含險(xiǎn) 學(xué)品和監(jiān)品 的生產(chǎn)銷
售 高新 術(shù)開(kāi)發(fā) 企業(yè)策劃 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理咨詢 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)
營(yíng) 礦產(chǎn)品的開(kāi)采 限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng) 生產(chǎn) 工 銷售 新材
料新術(shù) 新工藝的 術(shù)開(kāi)發(fā) 果轉(zhuǎn)讓咨詢服 含中
介 經(jīng)營(yíng) 企業(yè)中 人民共和國(guó) 出口企業(yè)資格證書(shū) 定范圍
內(nèi)的 出口業(yè) 依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目 經(jīng)相 部門批準(zhǔn) 方可開(kāi)
展經(jīng)營(yíng)活
2. 股 結(jié)構(gòu)及 更情
五礦資 股份限 即原金瑞新材料科 股份限 系
由長(zhǎng)沙礦 研究院限任 原長(zhǎng)沙礦 研究院 湖 菱鋼
鐵集團(tuán)限任 中國(guó)電子科 集團(tuán) 第四十 研究 原信
產(chǎn)業(yè)部電子第四十 研究 長(zhǎng)沙高新 術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)銀佳科
限 中國(guó)金 出口湖 等 5家 位共 發(fā)起 經(jīng)國(guó)家
經(jīng)委 國(guó)經(jīng) 企改[1999]718 文批準(zhǔn) 意設(shè)立 1999 8 31日
經(jīng)湖 省工商行 管理局依法批準(zhǔn)登記注 注資 6,670萬(wàn)元人
民 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注 4300001004097注 地址 長(zhǎng)沙
高新 術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)麓楓路 69 組 形式 股份限 總
部地址湖 省長(zhǎng)沙 麓山路966
2000 12 14 日經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員 證監(jiān)發(fā)行
2000 173 文批準(zhǔn) 向社 開(kāi)發(fā)行人民 通股 A股
4,000萬(wàn)股注資 更 人民 10,670萬(wàn)元 2006 施了
股 分置改革
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 5
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
2007 6 將資 金5,335萬(wàn)元轉(zhuǎn)增股 轉(zhuǎn)增
總股 由原來(lái)的10,670萬(wàn)股更 16,005萬(wàn)股 更 企業(yè)法人
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注 430000000027178
2012 10 18日 得中國(guó)證監(jiān) 于 準(zhǔn)金瑞新材料
科 股份限 非 開(kāi)發(fā)行股票的批復(fù) 證監(jiān)許可[2012]1362
準(zhǔn) 非 開(kāi)發(fā)行 超過(guò)3,528萬(wàn)股新股 2013 3
開(kāi)始向特定對(duì)象非 開(kāi)發(fā)行35,278,745股 2013 4 1日 在
中國(guó)證券登記結(jié)算限任 海分 完 非 開(kāi)發(fā)行股
票的股份登記工作 2013 7 完 工商 更手續(xù)
2013 5 16日 召開(kāi)2012 度股東大 通過(guò)了
2012 度利潤(rùn)分配預(yù)案 2013 4 1日 總股
195,328,745股 數(shù) 資 金向全體股東每10股轉(zhuǎn)增10股
合 轉(zhuǎn)增 195,328,745股 轉(zhuǎn)增 總股 更 390,657,490股
2013 7 9日 完 在中國(guó)證券登記結(jié)算限任 海分
金轉(zhuǎn)增股 的股份登記工作 2013 12 完工
商 更手續(xù) 更 注資 390,657,490元 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)
照注 430000000027178
2015 4 29日 得中國(guó)證監(jiān)出 于 準(zhǔn)金瑞新
材料科 股份限 非 開(kāi)發(fā)行股票的批復(fù) 證監(jiān)許可[2015]777
準(zhǔn) 非 開(kāi)發(fā)行 超過(guò)7,000萬(wàn)股新股 2015 7 3日
天職國(guó)出 天職業(yè) 2015 10644 驗(yàn)資告 經(jīng) 驗(yàn)
截 2015 7 3日 非 開(kāi)發(fā)行人民 通股 A股 60,598,911
股 每股面值人民 1元 每股發(fā)行格 人民 11.02元 募集
資金總額人民 667,799,999.22元扣除 發(fā)行用人民
12,289,542.30元 募集資金凈額 人民 655,510,456.92元 中新增
注資 人民 60,598,911元資 人民 594,911,545.92元
更注 資金 人民 肆億伍仟壹佰 伍萬(wàn) 仟肆佰零壹元整
2016 通過(guò)第 董 第 十五 決 第
董 第十 決 第 董 第 十九 決
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 6
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
2016 第一 臨時(shí)股東大決及 金瑞新材料科 股份限 發(fā)
行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金暨 聯(lián)交易 告書(shū)(修 稿) 并經(jīng)
中國(guó)證券監(jiān)督管理委員 于 準(zhǔn)金瑞新材料科 股份限 向
中國(guó)五礦股份限 等發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金的批復(fù)
(證監(jiān)許可 2016 3159)準(zhǔn) 獲準(zhǔn)向中國(guó)五礦股份限
深圳 金牛投資(集團(tuán))限 惠州國(guó) 企業(yè)限 經(jīng)易
股集團(tuán)限 經(jīng)易金業(yè)限任 久勛( 京)咨詢限
西寧城 投資管理限 及青海鼎 業(yè)股份限 等 8
特定對(duì)象非 開(kāi)發(fā)行人民 通股(A 股)股票 1,819,298,972 股購(gòu)買
五礦資 股限 100.00%股 五礦證券限 合
3.3966%股 五礦經(jīng)易期 限 合 10.40%股 及五礦國(guó)信
托限 合 1.86%股 等相 資產(chǎn) 每股面值1.00元 每股發(fā)行
格 10.15元 股份支付的對(duì) 總額 人民 18,465,884,565.80
元 并獲準(zhǔn)向 業(yè)全球 金管理限 證券限任
前海開(kāi)源 金管理限 頤和銀豐(天津)投資管理限
中信證券股份限 招商證券資產(chǎn)管理限 深圳
置業(yè)投資限 招商 富資產(chǎn)管理限 中建資
股限 及中海 發(fā)展股份限 等10 特定對(duì)象非 開(kāi)發(fā)
行人民 通股(A股)股票1,477,832,509股 每股面值1.00元 每股
發(fā)行格 10.15元 募集資金總額 人民 14,999,999,966.35元
更注資 人民 3,748,387,882.00元
截 評(píng)估 準(zhǔn)日2016 12 31日 已向五礦股份限
非 開(kāi)發(fā)行 1,757,017,625 股購(gòu)買五礦資 股限 100%股
向深圳 金牛投資(集團(tuán))限 非 開(kāi)發(fā)行7,146,285股及惠州
國(guó) 企業(yè)限 非 開(kāi)發(fā)行 1,557,536 股購(gòu)買五礦證券限
合 3.3966%股 向經(jīng)易 股集團(tuán)限 非 開(kāi)發(fā)行 16,959,714
股 經(jīng)易金業(yè)限任 非 開(kāi)發(fā)行 15,236,167 股及久勛( 京)咨
詢限 非 開(kāi)發(fā)行 17,155,862 股五礦經(jīng)易期 限 合
10.40%股 五礦資 股限 五礦證券限 及五礦經(jīng)
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 7
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
易期 限 的過(guò)戶及 更登記手續(xù)均已完 但新發(fā)行股份尚
在中國(guó)證券登記結(jié)算限任 海分 理股份登記手
續(xù)
2017 1 五礦國(guó) 信托限 合 1.86%股 過(guò)戶
2017 1 10日 天健 師 特殊 通合 出天
健驗(yàn)[2017]1-3 驗(yàn)資告 據(jù)驗(yàn)資告截 2017 1 9日
已完向8 特定對(duì)象非 開(kāi)發(fā)行人民 通股(A股)股票購(gòu)買相
資產(chǎn)及向10 特定對(duì)象非 開(kāi)發(fā)行人民 通股(A股)股票募集資
金的相 出資
2017 4 完 工商信 更 由“金瑞新材料
科 股份限 ”更 “五礦資 股份限 ” 項(xiàng)完
中國(guó)五礦股份限 占 五礦資 1,764,220,035股占
47.07% 長(zhǎng)沙礦 研究院限任 占 五礦資 125,626,629股
占 3.35%
() 被評(píng)估 位簡(jiǎn)介
1. 簡(jiǎn)
湖金 置業(yè)限
類型 限任 非自然人投資或 股的法人獨(dú)資
住 長(zhǎng)沙高新開(kāi)發(fā)區(qū)麓楓路69 金瑞科 工業(yè)園內(nèi)綜合樓一
樓
法定 表人 杜維吾
注資 仟捌佰萬(wàn)元整
立日期 2013 06 24日
營(yíng)業(yè)期限 2013 06 24日 2093 06 23日
經(jīng)營(yíng)范圍 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理 租賃 高新術(shù)
創(chuàng)業(yè)服 企業(yè)管理咨詢服 依法需經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目 經(jīng)相 部門
批準(zhǔn) 方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活
2. 股 結(jié)構(gòu)及 更情
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 8
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
截 評(píng)估 準(zhǔn)日2016 12 31日 的股 結(jié)構(gòu)
股東 認(rèn)繳額 實(shí)繳額 認(rèn)繳出資方式 時(shí)間 股權(quán)
萬(wàn)元 萬(wàn)元 比例
金瑞新材料科技股份 6800 6800 幣及實(shí)物資產(chǎn) 2015 6 17日 100%
限
注 金瑞新材料科 股份限 于2017 4更 五礦資
股份限
3. 產(chǎn) 和經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)
湖金 置業(yè)限 要從 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理和
租賃等業(yè)
湖金 置業(yè)限 全部崗位編制30人 部門5個(gè) 中
部 集團(tuán) 派出機(jī)構(gòu) 副總職一 崗位可 據(jù)人員工作需
要 及能力逐充或 設(shè)工程部 營(yíng)服部營(yíng)
銷部 綜合部 部
4. 的 和經(jīng)營(yíng)狀
被評(píng)估位 來(lái)的 狀如表
金額位 人民 萬(wàn)元
項(xiàng)目 2014 2015 2016
一、流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 12,940.06 38,759.47 44,084.68
幣資金 4,076.56 2,703.11 4,453.75
預(yù)付款項(xiàng) 14.96 3,122.39 4,100.72
應(yīng)收利息 0.00 10.51 0.00
其他應(yīng)收款 0.00 12,355.12 21,364.09
存 8,848.53 20,133.92 13,986.40
其他流動(dòng)資產(chǎn) 0.00 434.42 179.73
、非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 53.81 47.18 71.61
固定資產(chǎn) 53.81 47.18 71.61
三、資產(chǎn)總計(jì) 12,993.86 38,806.65 44,156.29
四、流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 6,255.31 32,769.01 32,823.99
短期借款 0.00 25,000.00 25,000.00
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 9
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
應(yīng)付款 0.00 41.77 1,672.77
預(yù)收款項(xiàng) 4.78 7,437.75 4,297.35
應(yīng)付職工薪酬 250.07 240.00 327.53
應(yīng)交稅費(fèi) 0.46 1.02 1,190.87
應(yīng)付利息 0.00 40.87 33.23
其他應(yīng)付款 6,000.00 7.61 302.25
五、非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 0.00 0.00 0.00
、負(fù)債總計(jì) 6,255.31 32,769.01 32,823.99
七、凈資產(chǎn)( 者權(quán)益) 6,738.55 6,037.64 11,332.30
被評(píng)估位 來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀如表
金額位 人民 萬(wàn)元
項(xiàng) 目 2014 2015 2016
一、營(yíng)業(yè)收入 28,282.18
：營(yíng)業(yè)成本 18,362.12
營(yíng)業(yè)稅金及附 1,792.02
銷售費(fèi)用 43.61 406.77 392.45
管理費(fèi)用 23.75 295.62 662.60
費(fèi)用 -12.62 0.50 14.98
資產(chǎn) 值損失
投資收益(損失以"－" 填列)
、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(虧損以"－" 填列) -54.75 -702.89 7,058.01
：其他業(yè) 利潤(rùn)
：營(yíng)業(yè)外收入 1.98 1.54
：營(yíng)業(yè)外支出
三、利潤(rùn)總額(虧損以"－" 填列) -54.75 -700.91 7,059.55
： 得稅費(fèi)用 0.00 0.00 1,764.89
四、凈利潤(rùn)(凈虧損以“－” 填列) -54.75 -700.91 5,294.66
被評(píng)估 位評(píng)估 準(zhǔn)日的 表經(jīng)天健 師 特殊
通合 京分 并發(fā)表了無(wú)保留意
5.委托人 被評(píng)估 位之間的系
委托人 被評(píng)估 位的 股股東
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 10
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
()業(yè) 定書(shū) 定的 他評(píng)估 告使用者
評(píng)估 告僅供委托人和國(guó)家法律 法規(guī)規(guī)定的評(píng)估 告使用者
使用 得被 他任何第 方使用或依賴
評(píng)估目的
因五礦資 股份限 擬轉(zhuǎn)讓新材料 業(yè)部 屬資產(chǎn)及子
股 需要對(duì)評(píng)估 準(zhǔn)日 及的湖金 置業(yè)限
股東全部益值 行評(píng)估 述經(jīng)濟(jì)行 供值 考依據(jù)
五礦資 股份限 就 項(xiàng)于2017 8 4日召開(kāi)總經(jīng)
理 并一 通過(guò)形 五礦資 股份限 總經(jīng)理 決
評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
(一) 評(píng)估對(duì)象
據(jù)評(píng)估目的 評(píng)估對(duì)象是湖金 置業(yè)限 的股東全部
益值
() 評(píng)估范圍
評(píng)估范圍是湖金 置業(yè)限 的全部資產(chǎn)及負(fù)債 包括流
資產(chǎn)和固定資產(chǎn)等 總資產(chǎn)面值 44,156.29 萬(wàn)元 負(fù)債流
負(fù)債 總負(fù)債面值 32,823.99 萬(wàn)元 凈資產(chǎn)面值 11,332.30
萬(wàn)元
被評(píng)估位要 物資產(chǎn)如
1
項(xiàng)目 五礦麓谷科 產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 位于湖 省長(zhǎng)沙高
新區(qū)麓楓路69 一期建設(shè)規(guī)模 111,710.88 方米 期規(guī)劃總建
筑面 105,238.78 方米 一期開(kāi)發(fā)已經(jīng)完 準(zhǔn)日處于銷售階段
期項(xiàng)目 處于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段已 部分 到預(yù)售許可證 行預(yù)售
因 據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段 一期項(xiàng)目 據(jù)銷售和出租情分開(kāi)
發(fā)產(chǎn)品和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 11
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
整個(gè)項(xiàng)目均按照開(kāi)發(fā)階段相 得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建規(guī)
地 第高新區(qū)出[2014]0031 一期建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建規(guī)[建]
第高新建2 2014 0061 建規(guī)[建] 第高新建2 2014 0062
建規(guī)[建] 第高新建2 2014 0063 期建設(shè)工程規(guī)劃許可證建
規(guī)[建] 第高新建 2 2016 0019 建筑開(kāi)工許可證
430102201503130101/430102201503130201/430102201607210101/430102201607210201
開(kāi)發(fā) 和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 項(xiàng)目都處于土地證 長(zhǎng)國(guó)用
2014第0884053 的土地使用 使用人湖金 置業(yè)
限 地 430104006018GB09903 土地用途 工業(yè)用地 使用
出讓用地 日期 2064 1 13日 使用面 75,066.66
方米 宗地土地另 規(guī)劃路幅面 70.71 方米綠 帶面
2822.59 方米
(1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 已開(kāi)發(fā)完 的五礦�B麓谷科 產(chǎn)業(yè)園一期項(xiàng)目的可售
部分物業(yè) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 111,710.88 方米 可售面 100,595.90
方米 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形態(tài) B-1-B-5 C1-C12 D1 D2及D區(qū)地 室等
工業(yè)地產(chǎn) B區(qū) 五棟 層框架結(jié)構(gòu)空心樓蓋車間 C區(qū) 四棟層
框架結(jié)構(gòu)空心樓蓋車間 D區(qū) 一層地室地 棟 層框架結(jié)
構(gòu)空心樓蓋車間 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 對(duì)外租賃的產(chǎn) 分別 B 區(qū)的
B4棟501 工業(yè)地產(chǎn)面 1285.28 方米 B區(qū)的B4棟502工
業(yè)地產(chǎn)面 1276.93 方米合 2562.21 方米
(2)開(kāi)發(fā)
開(kāi)發(fā) 在開(kāi)發(fā)的五礦�B麓谷科 產(chǎn)業(yè)園 期的銷售物業(yè)
建設(shè)位置 高新區(qū)麓楓路69 建筑性 工業(yè)用 項(xiàng)目規(guī)劃總
建筑面 105,238.78 方米 算容 率建筑面 82,854.74 方米
地 82,825.49米地 29.25 方米 可售面 50,996.87 方米
地 車位617個(gè) 開(kāi)發(fā) 形態(tài) 四棟十 層框架結(jié)構(gòu)空心樓蓋車間
一棟十五層框架結(jié)構(gòu)宿舍樓 層地室 一層裙樓
序 項(xiàng)目 面積 方米
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 12
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
1 可售面積 50,996.87
2 期配套用 13,517.59
3 出租工業(yè)地產(chǎn) 17,031.80
開(kāi)發(fā) 中的面 如
金額位 人民 萬(wàn)元
序 項(xiàng)目 期余額 開(kāi)發(fā)
1 土地用及 遷補(bǔ)償 2,696.16
2 前期工程 573.33
3 礎(chǔ)設(shè)施 55.23
4建 工程 1,996.72
5 開(kāi)發(fā)間接 276.95
6資 利 800.74
開(kāi)發(fā) (總 6,399.12
2 機(jī)器設(shè)備
車輛1輛 用于日常的交通輸 維修保養(yǎng)常 均在檢效
期內(nèi) 電子設(shè)備要 電腦打機(jī) 空調(diào)和家等共 106項(xiàng)
購(gòu)置于2013 2016 置 室 設(shè)備使用狀 良好
委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 經(jīng)濟(jì)行 及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范
圍一 評(píng)估 準(zhǔn)日 評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn) 負(fù)債面 值已經(jīng)天健
師 特殊 通合 京分 并發(fā)表了無(wú)保留意
四 值類型及 定義
據(jù)評(píng)估目的 確定評(píng)估對(duì)象的 值類型 場(chǎng)值
場(chǎng) 值是指自愿買方和自愿方 在各自理性行 任何
強(qiáng)迫的情 評(píng)估對(duì)象在評(píng)估 準(zhǔn)日行常 交易的 值估
數(shù)額
五 評(píng)估 準(zhǔn)日
評(píng)估 準(zhǔn)日是2016 12 31日
評(píng)估 準(zhǔn)日由委托人確定
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 13
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
評(píng)估依據(jù)
(一)經(jīng)濟(jì)行 依據(jù)
2017 8 4日形的 五礦資 股份限 總經(jīng)理 決
( )法律法規(guī)依據(jù)
1.中 人民共和國(guó) 法 2013 12 28日第十 全國(guó)
人民 表大常 委員第 修
2.中 人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法 中 人民共和國(guó)席 第四
十 中 人民共和國(guó)第十 全國(guó)人民 表大常 委員第
十一 于2016 7 2日通過(guò) 予 自2016 12 1日
起施行
3.中 人民共和國(guó)城 地產(chǎn)管理法 2007 8 30日第十
全國(guó)人民 表大常 委員第 十九 通過(guò)
4.中 人民共和國(guó)土地管理法 2004 8 28日第十 全國(guó)
人民 表大常 委員 第十一 通過(guò)
5.中 人民共和國(guó)企業(yè) 得稅法 2007 3 16日第十全
國(guó)人民 表大 第五 通過(guò)
6.中 人民共和國(guó)企業(yè)國(guó) 資產(chǎn)法 2008 10 28日第十
一 全國(guó)人民 表大常 委員 第五 通過(guò)
7. 企業(yè)國(guó) 資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例 (國(guó)院第378)
8. 企業(yè)國(guó) 資產(chǎn)交易監(jiān)督管理法 (國(guó) 院國(guó) 資產(chǎn)監(jiān)督管理
委員 中 人民共和國(guó) 部第32)
9.國(guó) 資產(chǎn)評(píng)估管理法 國(guó)院第91
10. 于 發(fā)
<國(guó) 資產(chǎn)評(píng)估管理 法施行 則>
的通知 (國(guó)資
發(fā)[1992]36)
11. 企業(yè)國(guó) 資產(chǎn)評(píng)估管理暫行法國(guó) 院國(guó) 資產(chǎn)監(jiān)督管
理委員 第12
12. 于 強(qiáng)企業(yè)國(guó) 資產(chǎn)評(píng)估管理工作 問(wèn)題的通知國(guó)
資委產(chǎn) [2006]274
北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 14
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告
13. 于企業(yè)國(guó) 資產(chǎn)評(píng)估告 工作 項(xiàng)的通知國(guó)
資產(chǎn) [2009]941
14. 于 發(fā)
<企業(yè)國(guó) 資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引>
的通知 國(guó)資發(fā)產(chǎn) 2013 64 15. 企業(yè) 準(zhǔn)則―― 準(zhǔn)則( 部第33) 16.中 人民共和國(guó)增值稅暫行條例施則 部 國(guó)家 稅 總局第50 17.中 人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 2006 12 30日國(guó) 院第163常 通過(guò) 18. 出讓國(guó) 土地使用 規(guī)定 國(guó)土資源部第21 ( )評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù) 1. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―― 準(zhǔn)則 企[2004]20 2. 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則―― 準(zhǔn)則 企[2004]20 3.注 資產(chǎn)評(píng)估師 注評(píng)估對(duì)象法律 屬指意 ( [2003]18) 4. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――評(píng)估程序 中評(píng) [2007]189 5. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――工作稿 中評(píng) [2007]189 6. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――機(jī)器設(shè)備 中評(píng) [2007]189 7. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―― 產(chǎn) 中評(píng) [2007]189 8. 資產(chǎn)評(píng)估 值類型指意 中評(píng) [2007]189 9. 評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè) 量 制指 中評(píng) [2010]214 10. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――企業(yè)值 中評(píng) [2011]227 11. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――評(píng)估告 中評(píng) [2011]230 12. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――業(yè) 定書(shū) 中評(píng) [2011]230 13. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-利用 家工作 中評(píng) [2012]244 14. 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-獨(dú)立性 中評(píng) [2012]248 15. 企業(yè)國(guó) 資產(chǎn)評(píng)估 告指 中評(píng) [2011]230 (四) 屬依據(jù) 1.國(guó) 土地使用證 2. 產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓合 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 15 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 3.他 產(chǎn) 證明 (五) 依據(jù) 1. 國(guó)家委于 發(fā)
<建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收 暫行規(guī)定>
的通知( 格[1999]1283) 2. 國(guó)家委 建設(shè)部 于發(fā)
<工程勘察設(shè)收 管理規(guī)定>
的 通知 格[2002]10 3. 國(guó)家委 國(guó)家 境保 總局 于規(guī)范 境影響咨詢收 問(wèn)題的通知( 格[2002]125) 4. 國(guó)家委于 發(fā)
<招標(biāo) 理服收 管理暫行 法>
的通 知 格[2002]1980 5. 部于 發(fā)< 建設(shè) 管理若 規(guī)定>的通知(建 [2002]394) 6. 國(guó)家發(fā)展改革委 建設(shè)部于 發(fā)
<建設(shè)工程監(jiān)理相服 收 管理規(guī)定>
的通知 發(fā)改 格[2007]670 7.商部 發(fā)改委 部 境保部 2012第12 機(jī) 車強(qiáng)制 廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 8.評(píng)估 準(zhǔn)日銀行 款 準(zhǔn)利率及外匯匯率 9.湖 省住 和城鄉(xiāng)建設(shè) 于發(fā)湖 省建設(shè)工程 法及湖 省建設(shè)工程 耗量標(biāo)準(zhǔn) 的通知 湘建 [2014]113 10.湖 省建筑裝飾裝修工程 耗量標(biāo)準(zhǔn) 2014 11.湖省 裝工程 耗量標(biāo)準(zhǔn) 2014 12.湖 省建設(shè)工程 法 2014 13.長(zhǎng)沙 2016第 期建設(shè)工程材料 格信 14.湖 省物局省 于 新發(fā) 全省國(guó)土資源系統(tǒng) 行 業(yè)性收 項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知 湘 2003 42 15. 機(jī)電產(chǎn)品 手 2016 16.企業(yè) 供的項(xiàng)目可行性研究告 項(xiàng)目投資概算設(shè) 概算 等資料 17.企業(yè) 供的相 工程預(yù)決算資料 18.企業(yè)相 位簽 的工程 發(fā)包合 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 16 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 19.企業(yè) 供的在建工程付款 度統(tǒng) 資料及相 付款憑證 20.企業(yè) 供的前 度的 表 告 21.企業(yè) 部門 供的來(lái) 度經(jīng)營(yíng)劃 22.企業(yè) 供的 要產(chǎn)品目前及來(lái)度 場(chǎng)預(yù)測(cè)資料 23.企業(yè)相 位簽 的原材料購(gòu)買合 24.評(píng)估人員 場(chǎng)勘察記錄及收集的 他相估信 資料 25. 資產(chǎn)評(píng)估 的 他資料 ()他 考依據(jù) 1. 城鎮(zhèn)土地估 規(guī)程 GB/T18508-2014 2. 城鎮(zhèn)土地分等定 規(guī)程 (GB/T18507-2014) 3. 地產(chǎn)估 規(guī)范 (GB/T50291-2015) 4.被評(píng)估位 供的資產(chǎn)清 和評(píng)估申表 5.天健 師 特殊 通合 京分出的 告 6. 京中企 資產(chǎn)評(píng)估限任 信 七 評(píng)估方法 企業(yè) 值評(píng)估的 方法要 收益法 場(chǎng)法和資產(chǎn) 礎(chǔ)法 企業(yè) 值評(píng)估中的收益法 是指將預(yù)期收益資 或者 確 定評(píng)估對(duì)象 值的評(píng)估方法 收益法常用的 體方法包括股利 法 和 金流量 法 企業(yè) 值評(píng)估中的 場(chǎng)法 是指將評(píng)估對(duì)象可 或者 可 交易案例行較 確定評(píng)估對(duì)象 值的評(píng)估方法 場(chǎng)法常用 的種 體方法是 較法和交易案例 較法 企業(yè) 值評(píng)估中的資產(chǎn) 礎(chǔ)法 是指 被評(píng)估企業(yè)評(píng)估 準(zhǔn)日的 資產(chǎn)負(fù)債表 礎(chǔ) 合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn) 負(fù)債值 確定評(píng)估對(duì)象 值的評(píng)估方法 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――企業(yè)值 規(guī)定注 資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè) 值評(píng)估業(yè) 據(jù)評(píng)估目的 評(píng)估對(duì)象 值類型 資料收集 情 等相條 分析收益法 場(chǎng)法和資產(chǎn) 礎(chǔ)法 種資產(chǎn)評(píng)估 方法的適用性 選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)估 方法 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 17 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 據(jù)評(píng)估目的 評(píng)估對(duì)象 值類型 資料收集情 等相條 及 種評(píng)估 方法的適用條 評(píng)估選用的評(píng)估方法 收 益法 資產(chǎn) 礎(chǔ)法 評(píng)估方法選擇理由如 場(chǎng)法需要 開(kāi)活躍的 場(chǎng)作 礎(chǔ) 照物及 指標(biāo) 術(shù) 數(shù)等資料可搜集到 但目前國(guó)內(nèi)類似的交易案例很少并信 易得 無(wú)法 足夠數(shù)量的可 交易案例因 項(xiàng)目 采用 場(chǎng)法 據(jù)委托人 被評(píng)估位 供的資料和 評(píng)估項(xiàng)目的 體情 評(píng)估采用資產(chǎn) 礎(chǔ)法及收益法 種方法 行評(píng)估 (一) 收益法 評(píng)估選用 金流量 法中的企業(yè)自由 金流 模型 金流量 法的述 體如 股東全部益 值＝企業(yè)整體值付債 值 1.企業(yè)整體值 企業(yè)整體 值是指股東全部益 值和付債 值之和 據(jù) 被評(píng)估 位的資產(chǎn)配置和使用情 企業(yè)整體 值的算 式如 企業(yè)整體 值＝經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) 值+溢余資產(chǎn) 值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) 負(fù)債值 (1)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)值 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是指 被評(píng)估 位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相的 評(píng)估 準(zhǔn)日企 業(yè)自由 金流量預(yù)測(cè) 及的資產(chǎn) 負(fù)債 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) 值的算 式如 P n Fi Fn (1g) g)(1r)n i1(1r)i-0.5 (r -0.5 中 P 評(píng)估 準(zhǔn)日的企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)值 Fi 評(píng)估 準(zhǔn)日第i 預(yù)期的企業(yè)自由 金流量 Fn 預(yù)測(cè)期 預(yù)期的企業(yè)自由 金流量 r 率(處 均資 ,WACC) n 預(yù)測(cè)期 i 預(yù)測(cè)期第i g 永續(xù)期增長(zhǎng)率 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 18 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 中 企業(yè)自由 金流量算 式如 企業(yè)自由 金流量= 前稅 凈利潤(rùn)+舊 攤銷-資 性支出-營(yíng) 資金增額 中 率( 均資 ,WACC)算 式如 WACC Ke E Kd(1t) D ED ED 中 ke 益資 kd付債資 E 益的場(chǎng)值 D 付債的場(chǎng)值 t 得稅率 中 益資 采用資 資產(chǎn)定 模型(CAPM)算 算 式如 Ke rf MRPβrc 中 rf 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 MRP 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢 β 益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) rc 企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù) (2)溢余資產(chǎn)值 溢余資產(chǎn)是指評(píng)估 準(zhǔn)日超過(guò)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需 評(píng)估 準(zhǔn)日 企業(yè)自由 金流量預(yù)測(cè) 及的資產(chǎn) (3)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) 負(fù)債值 非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) 負(fù)債是指 被評(píng)估 位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)的 評(píng)估 準(zhǔn)日 企業(yè)自由 金流量預(yù)測(cè) 及的資產(chǎn) 負(fù)債 2.付債 值 付債 是指評(píng)估 準(zhǔn)日被評(píng)估 位需要支付利 的負(fù)債 () 資產(chǎn) 礎(chǔ)法 1流 資產(chǎn) 評(píng)估范圍內(nèi)的流 資產(chǎn) 要包括 資金 預(yù)付款項(xiàng) 他 收款 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 19 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 (1) 資金包括銀行 款和他 資金 通過(guò) 銀行對(duì) 銀行函證等 的 值確定評(píng)估值 (2)各種 收款項(xiàng)在 無(wú)誤的礎(chǔ) 據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的 數(shù)額確定評(píng)估值 對(duì)于 充分理由相信全都能收回的 按全部 收款 額 算評(píng)估值 對(duì)于很可能收 回部分款項(xiàng)的 在難 確定收回 款的數(shù)額時(shí)借于 史資料和 場(chǎng)調(diào)查了解的情 體分析數(shù)額 款時(shí)間和原因 款項(xiàng)回收情 款人資金 信用 經(jīng)營(yíng)管理狀 等 按照 齡分析法估出 部分可能收 回的款項(xiàng)作 風(fēng)險(xiǎn)損 失扣除 算評(píng)估值 對(duì)于 確鑿 據(jù)表明無(wú)法收回的 按零值算 (3)預(yù)付款 據(jù) 能收回的相 物形 資產(chǎn)或 利的 值確 定評(píng)估值 對(duì)于能夠收回相 物的或 利的按 的 面值作 評(píng)估值 對(duì)于那些 確鑿證據(jù)表明收 回相 物也 能形相 資產(chǎn)或 益的預(yù)付款 評(píng)估值零 2 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 1 對(duì)于 數(shù)量較大 已經(jīng)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 結(jié)合已掌握 估 的 能類型 值特和 前及預(yù)期狀 針對(duì)評(píng)估范圍 中的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 售商品 采用 場(chǎng)法 行評(píng)估 評(píng)估開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品屬于 常銷售的產(chǎn) 據(jù)銷售 格減去銷售用 銷售稅金及 土地增值稅 得稅及適 凈利潤(rùn)確定評(píng)估值 算式 評(píng)估 值=預(yù) 銷售金額-銷售 用-銷售稅金及 -土地增值稅- 得稅-適 數(shù)額的凈利潤(rùn) 中 對(duì)于已經(jīng)預(yù)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 按照預(yù)售合的 格確定 場(chǎng)格 對(duì)于尚 出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估 人員深入 地分析了估 對(duì)象 的 情 特點(diǎn)和委托人 供的 資料并 行了大量的周邊 場(chǎng)調(diào)查估 對(duì)象周邊交易案例豐富 對(duì)于 期銷售 類的 行統(tǒng) 分析 排除特殊情 均銷售 作 委估對(duì)象的評(píng)估 若 期無(wú)銷售情 選用 場(chǎng)法 行評(píng)估 場(chǎng)法是指 據(jù)替 原理 選擇估 對(duì)象屬于 一供需圈條 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 20 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 類似或使用 值相似的若 地產(chǎn)交易案例作 較例 就交易 情 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素等條 估 對(duì)象 行對(duì)照 較 并對(duì)較例 行修 從而確定估 對(duì)象 格的方法 算式 P=P’×A×B×C×D 式中 P――被估 地產(chǎn)評(píng)估值 P’――可 交易例值 A――交易情修 系數(shù) B――交易日期修 系數(shù) C――區(qū)域因素修 系數(shù) D――個(gè)別因素修 系數(shù) 2 對(duì)于 數(shù)量較小 預(yù)收 例高的 銷售度 的短 期內(nèi) 1 內(nèi)可 銷售完的 采用場(chǎng) 值倒扣法 行評(píng)估 已經(jīng)簽 銷售 預(yù)售合的 據(jù)合 確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售金額尚 簽 商品 銷售 預(yù)售合的 要采用 場(chǎng)法確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售金 額在 礎(chǔ) 扣除相稅 和適 例的利潤(rùn)確定評(píng)估值 算式 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品評(píng)估值=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 含稅銷售收入-銷售 用-稅金及 -土地增值稅- 得稅-適 數(shù)額的凈利潤(rùn) 3 對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中已經(jīng)對(duì)外出租的視 投資性 地產(chǎn)處理 3 開(kāi)發(fā) 1 對(duì)于 在開(kāi)發(fā)的 地產(chǎn)項(xiàng)目或 明確開(kāi)發(fā) 劃的 考慮到 已得 地規(guī)劃部門 定的規(guī)劃建設(shè)指標(biāo) 周邊原 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較 多可 性較強(qiáng) 結(jié)合項(xiàng)目 來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式 采用 態(tài)假設(shè)開(kāi) 發(fā)法 行評(píng)估 態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的 原理是用 金流 法原理 預(yù)測(cè)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目按評(píng)估 準(zhǔn)日的產(chǎn)場(chǎng)格 銷售度 開(kāi)發(fā) 度及自持 物業(yè)租賃度排 測(cè)算 來(lái)各 產(chǎn)銷售 金流入 出租物業(yè)出 租 金流入 續(xù)開(kāi)發(fā) 出租物業(yè)出租經(jīng)營(yíng) 銷售用 管理 用和相 稅金(稅金及 增值稅 土地增值稅及企業(yè)得 稅)及營(yíng) 資金追的 金流出期 資產(chǎn)回收金額流入 得出每 的凈 金流量 采用適的 率將各期凈 金流 并 和而得 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 21 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 到的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目值 算式 開(kāi)發(fā)成本評(píng)估值 n開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 凈現(xiàn)金流 i1 (1折現(xiàn)率)i 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?金流量=開(kāi)發(fā)完 的 地產(chǎn)銷售及經(jīng)營(yíng)收入金 額-續(xù)建開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng) -管理 用-銷售 用-增值稅-營(yíng)業(yè)稅金及 - 企業(yè) 得稅 估 開(kāi)發(fā)建設(shè)期 據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及開(kāi)發(fā)劃 按照項(xiàng)目度狀預(yù) 項(xiàng)目 續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)期 開(kāi)發(fā)完 的 地產(chǎn)銷售收入金額 對(duì)于已預(yù)售部分 按照預(yù)售已簽合總 扣除增值稅 確定預(yù) 售部分銷售金額 對(duì)于 預(yù)售部分 按開(kāi)發(fā)完 可售 的預(yù)銷 售 度及 含稅銷售 格來(lái)確定 據(jù)稅 2016 36文 于全面 開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改 增值稅試點(diǎn) 的通知 自2016 5 1日起 在全國(guó)范圍內(nèi)全面 開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改 增值稅 營(yíng)改增 試點(diǎn) 建筑業(yè) 地產(chǎn)業(yè) 金融業(yè) 生活 服 業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人 納入試點(diǎn)范圍 由繳納營(yíng)業(yè)稅改 繳納 增值稅 據(jù)國(guó)家稅 總局 2016第18 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行 開(kāi)發(fā)的 地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅 收管理暫行法 的規(guī)定 對(duì)于增值稅的 算 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的 地產(chǎn)項(xiàng)目 適用一般 稅方法稅 按照 得的全部 款和外用 扣除期 銷售 地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì) 的土地款 的余額 算銷售額 銷售額的算 式如 銷售額=(全部 款和外 用- 期允許扣除的土款)/(1+11%) 時(shí)規(guī)定 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的地 產(chǎn)老項(xiàng)目可 選擇適用簡(jiǎn)易 稅方法按照5%的 收率稅 一經(jīng) 選擇簡(jiǎn)易 稅方法 稅的 36個(gè)內(nèi)得更 一般 稅方法稅 地產(chǎn)老項(xiàng)目 是指 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 22 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 A 建筑工程施工許可證 注明的合 開(kāi)工日期在2016 4 30日的 地產(chǎn)項(xiàng)目 B 建筑工程施工許可證 注明合 開(kāi)工日期或者 得建 筑工程施工許可證 但建筑工程 包合 注明的開(kāi)工日期在2016 4 30日 的建筑工程項(xiàng)目 評(píng)估中已開(kāi)工老項(xiàng)目的增值稅 規(guī)則 據(jù)被評(píng)估 位向 管稅機(jī) 備案結(jié)果并結(jié)合項(xiàng)目 展情 確定 續(xù)開(kāi)發(fā) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 要包括土地 前期工程 建筑 裝工程 開(kāi)發(fā)間接等 對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算總投資 被評(píng)估位行 格的 批制度因 對(duì)于來(lái) 度的開(kāi)發(fā) 投入 評(píng)估據(jù) 項(xiàng)目的預(yù)算總投資 準(zhǔn)日已投入 結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 劃和 開(kāi)發(fā)情 行預(yù)測(cè) 銷售用 對(duì)于銷售用 銷售部分 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總值 算數(shù) 據(jù)行業(yè)通常的銷售用 例和 項(xiàng)目的 情 及預(yù)測(cè)期內(nèi)預(yù)的 銷售 用水 預(yù)測(cè) 續(xù)建設(shè)開(kāi)發(fā)期及經(jīng)營(yíng)期 度的銷售用 管理用 管理用 要包括續(xù)建工程建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)管理用按 續(xù)建 的一定例值 據(jù)行業(yè)通常的管理用 例和 項(xiàng)目的 情 及預(yù)測(cè)期內(nèi)預(yù) 的管理 用水 預(yù)測(cè) 續(xù)建設(shè)開(kāi)發(fā)期及經(jīng) 營(yíng)期 度的管理用 稅金及 稅金及 = 交增值稅×稅金及 率 土地增值稅 據(jù)稅 2016 43文 于營(yíng)改增 契稅 產(chǎn)稅土地增值稅 個(gè)人 得稅 稅依據(jù)問(wèn)題的通知及 地稅 部門對(duì) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相 規(guī)定按 銷售收入預(yù) 項(xiàng)目完 按照地塊統(tǒng)一 行匯 算清繳 多退少補(bǔ) 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 23 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 中 A 轉(zhuǎn)讓 地產(chǎn) 得的收入 含增值稅收入 B 中 人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 等規(guī)定的土地增值 稅扣除項(xiàng)目 及的增值稅 項(xiàng)稅額 允許在銷項(xiàng)稅額中算 抵扣的 入扣除項(xiàng)目 允許在銷售稅額中 算抵扣的 可 入扣除項(xiàng)目 得稅 按照 行稅法規(guī)定的 得稅率測(cè)算 2 對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中已經(jīng)對(duì)外出租的視 投資性 地產(chǎn)處理 4 機(jī)器設(shè)備 對(duì)于機(jī)器設(shè)備 要采用 法 行評(píng)估 據(jù)企業(yè) 供的機(jī)器設(shè)備明清 行了對(duì) 做到 表相 符 時(shí)通過(guò)對(duì) 的合 法律 屬證明及 憑證查 對(duì) 屬予 確認(rèn)在 礎(chǔ) 組 業(yè)工程 術(shù)人員對(duì) 要設(shè)備 行了必要的 場(chǎng)勘察和 法算 式如 評(píng)估值= 置全 ×綜合 新率 (1) 置全 的確定 對(duì)于需要 裝的設(shè)備 置全 一般包括 設(shè)備購(gòu)置 裝工程 建設(shè)工程前期及他 用和資金 等 對(duì)于 需要裝的設(shè)備 置全 一般包括 設(shè)備購(gòu)置和 時(shí) 據(jù)“稅 2008 170 ”文 規(guī)定 對(duì)于增值稅一般納稅人符 合增值稅抵扣條 的設(shè)備 設(shè)備 置全 扣除相 的增值稅 設(shè)備 置全 算 式如 需要 裝的設(shè)備 置全 =設(shè)備購(gòu)置+ + 裝工程 +前 期及他 用+資金 -設(shè)備購(gòu)置 中可抵扣的增值稅和 中可 抵扣的增值稅 需要 裝的設(shè)備 置全 =設(shè)備購(gòu)置+ -設(shè)備購(gòu)置中 可抵扣的增值稅和 中可抵扣的增值稅 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 24 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 購(gòu)置 對(duì)于小型設(shè)備 要是通過(guò)查詢?cè)u(píng)估 準(zhǔn)日的場(chǎng) 信 確定 購(gòu)置 對(duì)于沒(méi) 場(chǎng) 信 的設(shè)備 要是通過(guò)考 類設(shè)備的 購(gòu)置 確定 是指設(shè)備在 輸過(guò)程中的輸 裝卸搬 及他 的各項(xiàng) 算 式如 =設(shè)備購(gòu)置× 率 率照 機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制 法及各項(xiàng)概算指 標(biāo) 確定 裝工程 裝工程 照 機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制 法及各項(xiàng)概算指 標(biāo) 確定 設(shè)備購(gòu)置 中可抵扣的增值稅 據(jù)“稅 2008 170 ”文 規(guī)定 對(duì)于符合增值稅抵扣條的 設(shè)備 算出可抵扣的增值稅 對(duì)于 輸設(shè)備 按照評(píng)估 準(zhǔn)日的場(chǎng)格 車輛購(gòu)置稅 牌照等 它合理 用確定 置全 輸設(shè)備 置全 算式 如 置全 =購(gòu)置 +購(gòu)置 ×10%/(1+17%)+牌照 -購(gòu)置 中可抵扣 的增值稅 (2) 新率的確定 通過(guò)對(duì)設(shè)備(儀器)使用情 (工程境 保養(yǎng)外 開(kāi)機(jī)率 完好率)的 場(chǎng)考察 查閱必要的設(shè)備(儀器)行 故 檢修性 能考 等記錄 行修 予 確定 對(duì)于 用設(shè)備和通用機(jī)器設(shè)備 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 25 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 要依據(jù)設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命限 已使用限 通過(guò)對(duì)設(shè)備使用狀 術(shù)狀的 場(chǎng)勘察了解 確定 尚可使用限然按 式確定 綜合 新率 綜合 新率＝尚可使用 限/(尚可使用 限+已使用 限)×100% 對(duì)于電子設(shè)備 空調(diào)設(shè)備等小型設(shè)備 要依據(jù) 經(jīng)濟(jì)壽命 限來(lái)確定 綜合新率 對(duì)于大型的電子設(shè)備 考 工作 境 設(shè)備的 行狀 等來(lái)確定 綜合 新率 對(duì)于車輛 要依據(jù)商部 發(fā)改委 部 境保部 2012第12 機(jī) 車強(qiáng)制 廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 小 微型非營(yíng)載 汽車 大型非營(yíng) 轎車 輪式 用機(jī)械車無(wú)使用 限限制 車 輛行駛 程確定 新率然 結(jié)合 場(chǎng)勘查情 行調(diào)整 算 式如 行駛程 新率＝(規(guī)定行駛程 已行駛 程) 規(guī)定行駛程 ×100% 綜合 新率 = 理論 新率×調(diào)整系數(shù) (3)評(píng)估值的確定 設(shè)備評(píng)估值=設(shè)備 置全 ×綜合 新率 5 負(fù)債 于流 負(fù)債中短期借款 付款 預(yù)收款 交稅 付職工薪酬 付利 他 付款 他流 負(fù)債的評(píng)估 們 據(jù)企業(yè) 供的各項(xiàng)目明表 經(jīng)過(guò)查 的 數(shù)作 評(píng) 估值 對(duì)于各類負(fù)債中經(jīng) 并非 的負(fù)債項(xiàng)目 按零值 算 評(píng)估程序 施過(guò)程和情 評(píng)估人員于2017 8 12日 2017 9 25日對(duì)評(píng)估對(duì)象 及的資產(chǎn)和負(fù)債 施了評(píng)估 要評(píng)估程序 施過(guò)程和情如 (一)接 委托 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 26 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 2017 8 12日 委托人就評(píng)估目的 評(píng)估對(duì)象和評(píng) 估范圍 評(píng)估 準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè) 項(xiàng) 及各方的利義等 達(dá) 并 委托人 商擬定了相 的評(píng)估劃 () 前期準(zhǔn)備 1.擬定評(píng)估方案 針對(duì) 項(xiàng)目資產(chǎn)的特點(diǎn) 了保證量 統(tǒng)一評(píng)估方法和 數(shù) 結(jié)合 從 類企業(yè)評(píng)估工作的經(jīng)驗(yàn)和評(píng)估范圍內(nèi)企業(yè)資產(chǎn) 的特點(diǎn) 評(píng)估人員編制了評(píng)估 劃,包括評(píng)估的體驟 時(shí)間 度 人員 排和 術(shù)方案等內(nèi)容 擬定了 資產(chǎn)評(píng)估操作方案 2.組建評(píng)估團(tuán)隊(duì) 接 委托 據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)分 屬行業(yè)和資產(chǎn) 量 據(jù)評(píng)估 劃組 了評(píng)估小組 確定了 項(xiàng)目的總負(fù) 人及 場(chǎng)負(fù)人組 了評(píng)估工作隊(duì)伍 配備了相 業(yè)的評(píng)估 術(shù) 人員 3. 施項(xiàng)目 (1)對(duì)被評(píng)估 位人員 使被評(píng)估 位的 資產(chǎn)管理人員理解并做好資產(chǎn)評(píng)估材 料的填 工作 確保評(píng)估申 材料的量 準(zhǔn)備了企業(yè) 材 料 對(duì)被評(píng)估 位相 人員 行了 并派 人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估材料填 中碰到的問(wèn)題 行解答 (2)對(duì)評(píng)估人員 了保證評(píng)估項(xiàng)目的 量和 高工作效率 徹落 擬定的資產(chǎn) 評(píng)估操作方案 對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 員講解了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)行背 評(píng)估對(duì)象 及資產(chǎn)的特點(diǎn) 評(píng)估 術(shù)思路和 體操作要求等 () 場(chǎng)調(diào)查 評(píng)估人員于2017 8 12日 2017 9 8日對(duì)評(píng)估對(duì)象及 的資產(chǎn)和負(fù)債 行了必要的清查 對(duì)被評(píng)估 位的經(jīng)營(yíng)管理狀 等 行了必要的盡職調(diào)查 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 27 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 1.資產(chǎn) (1)指 被評(píng)估 位填表和準(zhǔn)備 向評(píng)估機(jī)構(gòu) 供的資料 評(píng)估人員指 被評(píng)估 位的 資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清 查的礎(chǔ) 按照評(píng)估機(jī)構(gòu) 供的“資產(chǎn)評(píng)估申 表”及 填寫(xiě)要求 資料清等 對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)行 準(zhǔn)確的填 時(shí)收集 準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn) 證明文 和反映性能 狀態(tài) 經(jīng)濟(jì) 術(shù)指標(biāo)等情的 文 資料等 (2)初 查和完善被評(píng)估 位填 的資產(chǎn)評(píng)估申表 評(píng)估人員通過(guò)查閱 資料 了解納入評(píng)估范圍的 體資產(chǎn)的 狀 然仔 查各類“資產(chǎn)評(píng)估申 表” 檢查 無(wú)填項(xiàng)全 錯(cuò)填 資產(chǎn)項(xiàng)目 明確等情 并 據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的 資料 檢查 “資產(chǎn)評(píng)估申 表” 無(wú)漏項(xiàng)等 時(shí)反饋給被評(píng)估 位對(duì)“資產(chǎn)評(píng)估申 表” 行完善 (3)場(chǎng) 地勘查 據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型 數(shù)量和分狀 評(píng)估人員在被 評(píng)估 位相 人員的配合 按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相 規(guī)定 對(duì)各項(xiàng) 資產(chǎn) 行了 場(chǎng)勘查 并針對(duì) 的資產(chǎn)性 及特點(diǎn)采了 的 勘查方法 (4)補(bǔ)充 修改和完善資產(chǎn)評(píng)估申表 評(píng)估人員據(jù)場(chǎng) 地勘查結(jié)果 并和被評(píng)估 位相 人員充分 溝通 一 完善“資產(chǎn)評(píng)估申 表” 做到 表 相符 (5)查驗(yàn)產(chǎn) 證明文 資料 評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍的土地 車輛等資產(chǎn)的產(chǎn) 證明文資 料 行查驗(yàn)對(duì) 屬資料 完善 屬清 的情 請(qǐng)企業(yè) 或 出相產(chǎn) 說(shuō)明文 2.盡職調(diào)查 評(píng)估人員 了充分了解被評(píng)估 位的經(jīng)營(yíng)管理狀及 面臨的 風(fēng)險(xiǎn) 行了必要的盡職調(diào)查 盡職調(diào)查的 要內(nèi)容如 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 28 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 (1)被評(píng)估 位的 史沿革 要股東及持股例 必要的產(chǎn) 和經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu) (2)被評(píng)估 位的資產(chǎn) 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理狀 (3)被評(píng)估 位的經(jīng)營(yíng)劃 發(fā)展規(guī)劃和 預(yù)測(cè)信 (4)評(píng)估對(duì)象 被評(píng)估位 的評(píng)估及交易情 (5)影響被評(píng)估 位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的宏 區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素 (6)被評(píng)估位 在行業(yè)的發(fā)展?fàn)?前 (7) 他相信 資料 (四) 資料收集 評(píng)估人員 據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的 體情 行了評(píng)估資料收集 包括直 接從 場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲 的資料 從委托人等相 方獲 的資 料 及從 府部門 各類 業(yè)機(jī)構(gòu)和 他相 部門獲 的資料并 對(duì)收集的評(píng)估資料 行了必要分析 納和整理形 評(píng)定估算的依 據(jù) (五) 評(píng)定估算 評(píng)估人員針對(duì)各類資產(chǎn)的 體情 據(jù)選用的評(píng)估方法選 相的 式和數(shù) 行分析 算和判斷形 了初 評(píng)估結(jié)論項(xiàng) 目負(fù) 人對(duì)各類資產(chǎn)評(píng)估初 結(jié)論 行匯總 撰寫(xiě)并形 評(píng)估 告草 稿 () 內(nèi)部 據(jù) 評(píng)估業(yè) 流程管理 法規(guī)定 項(xiàng)目負(fù) 人在完 評(píng)估 告草稿一 形 評(píng)估 告初稿并交 內(nèi)部 項(xiàng)目負(fù)人 在內(nèi)部 完 形 評(píng)估告 求意 稿并交戶 求意 據(jù)反饋意 行合理修改形 評(píng)估告 式稿并 交委托人 九 評(píng)估假設(shè) 評(píng)估 告分析估算采用的假設(shè)條如 (一) 一般假設(shè) 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 29 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 1.假設(shè)評(píng)估 準(zhǔn)日 被評(píng)估 位持續(xù)經(jīng)營(yíng) 2.假設(shè)評(píng)估 準(zhǔn)日 被評(píng)估位 處國(guó)家和地區(qū)的治 經(jīng)濟(jì)和 社 境無(wú)大 3.假設(shè)評(píng)估 準(zhǔn)日 國(guó)家宏 經(jīng)濟(jì)策 產(chǎn)業(yè) 策和區(qū)域發(fā)展 策無(wú)大 4.假設(shè)和被評(píng)估 位相 的利率 匯率 賦稅 準(zhǔn)及稅率 策 性收 用等評(píng)估 準(zhǔn)日 發(fā)生大 5.假設(shè)評(píng)估 準(zhǔn)日 被評(píng)估 位的管理層是負(fù)的 穩(wěn)定的 能力 職 6.假設(shè)被評(píng)估 位完全遵 相 的法律法規(guī) 7.假設(shè)評(píng)估 準(zhǔn)日無(wú)可 力對(duì)被評(píng)估 位造 大 利影 響 () 特殊假設(shè) 1.假設(shè)評(píng)估 準(zhǔn)日 被評(píng)估 位采用的 策和編寫(xiě) 評(píng)估 告時(shí) 采用的 策在 要方面保持一 2.假設(shè)評(píng)估 準(zhǔn)日 被評(píng)估 位在 管理方式和管理水的 礎(chǔ) 經(jīng)營(yíng)范圍 方式 目前保持一 評(píng)估 告評(píng)估結(jié)論在 述假設(shè)條 在評(píng)估 準(zhǔn)日時(shí)立 述假設(shè)條 發(fā)生較大 時(shí)簽 資產(chǎn)評(píng)估師及 評(píng)估機(jī)構(gòu)將 由于假設(shè)條改而 出 評(píng)估結(jié)論的任 十 評(píng)估結(jié)論 (一) 收益法評(píng)估結(jié)果 湖金 置業(yè)限 評(píng)估 準(zhǔn)日總資產(chǎn)面值 44,156.29 萬(wàn)元總負(fù)債面值 32,823.99萬(wàn)元凈資產(chǎn)面值 11,332.30 萬(wàn)元 收益法評(píng)估 的股東全部益值 12,012.71萬(wàn) 元 增值額 680.40 萬(wàn)元 增值率 6.00% 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 30 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 () 資產(chǎn) 礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 湖金 置業(yè)限 評(píng)估 準(zhǔn)日總資產(chǎn)面值 44,156.29 萬(wàn)元 評(píng)估值 44,871.10 萬(wàn)元 增值額 714.81 萬(wàn)元 增值率 1.62% 總負(fù)債面值 32,823.99 萬(wàn)元 評(píng)估值 32,823.99萬(wàn) 元 增值額 0.00萬(wàn)元 增值率 0% 凈資產(chǎn)面值 11,332.30 萬(wàn)元 凈資產(chǎn)評(píng)估值 12,047.11 萬(wàn)元 增值額 714.81 萬(wàn)元增 值率 6.31% 資產(chǎn) 礎(chǔ)法 體評(píng)估結(jié)果 列評(píng)估結(jié)果匯總表 資產(chǎn) 礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果匯總表 評(píng)估 準(zhǔn)日 2016 12 31日 金額位 人民 萬(wàn)元 項(xiàng)目 面值 評(píng)估值 增減值 增值率% A B C=B-A D=C/A×100% 一流 資產(chǎn) 1 44,084.68 44,811.37 726.69 1.65 非流 資產(chǎn) 2 71.61 59.73 -11.88 -16.59 中 長(zhǎng)期股 投資 3 投資性 地產(chǎn) 4 固定資產(chǎn) 5 71.61 59.73 -11.88 -16.59 在建工程 6 無(wú)形資產(chǎn) 7 中 土地使用 8 他非流 資產(chǎn) 9 資產(chǎn)總 10 44,156.29 44,871.10 714.81 1.62 流 負(fù)債 11 32,823.99 32,823.99 0.00 0.00 四 非流 負(fù)債 12 負(fù)債總 13 32,823.99 32,823.99 0.00 0.00 凈資產(chǎn) 14 11,332.30 12,047.11 714.81 6.31 () 評(píng)估結(jié)論 收益法評(píng)估 的股東全部益值 12,012.71 萬(wàn)元 資產(chǎn)礎(chǔ) 法評(píng)估 的股東全部益值 12,047.11 萬(wàn)元 者相差 34.40 萬(wàn)元 差異率 0.29% 差異產(chǎn)生原因 要是 種評(píng)估方法考慮的角度 收益法是從 企業(yè)的 來(lái)獲利能力角度考慮的 法是從資產(chǎn)的 得途 考慮 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 31 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 的 評(píng)估中 要資產(chǎn) 地產(chǎn)類 資產(chǎn) 礎(chǔ)法對(duì) 要采用 的是靜態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法 是站在評(píng)估 準(zhǔn)日 假設(shè)開(kāi)發(fā)完 按 時(shí)點(diǎn) 的場(chǎng) 格和 續(xù)開(kāi)發(fā) 扣減稅 利 利潤(rùn)而得到的值較 好地反映了目前企業(yè)的資產(chǎn)值 而收益法是對(duì)企業(yè) 來(lái)的 地產(chǎn)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā) 銷售 行合理預(yù)測(cè) 通過(guò) 來(lái)凈 金流入 總得出評(píng)估 結(jié)論 由于目前國(guó)家對(duì) 地產(chǎn)場(chǎng)在 行一系列的宏調(diào) 來(lái) 地產(chǎn)策 一定的 可預(yù)性由也 地產(chǎn)企業(yè) 來(lái)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)度 物業(yè)銷售度 較大的 確定性 結(jié)合被評(píng)估 位的 情及 評(píng)估目的 們認(rèn) 資產(chǎn) 礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果更能 地 反映 評(píng)估目的 股東全部益值 故最選 資產(chǎn) 礎(chǔ)法得出 的評(píng)估值作最 評(píng)估結(jié)果 據(jù) 述分析 評(píng)估 告評(píng)估結(jié)論采用資產(chǎn) 礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 即湖金置業(yè)限 的股東全部益值評(píng)估結(jié)果 12,047.11 萬(wàn)元 評(píng)估 告沒(méi) 考慮由于 制 或者缺 制 可能產(chǎn)生 的溢 或者 沒(méi) 考慮流性 對(duì)評(píng)估對(duì)象 值的影響 十一 特別 項(xiàng)說(shuō)明 在評(píng)估過(guò)程中已發(fā) 可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí) 業(yè)水 和能力 能評(píng)定估算的 項(xiàng) (一)利用業(yè) 告情 評(píng)估 告的資產(chǎn)類型 面金額 天健 師 特殊 通合 京分出 的天健京 2017 1357 湖金 置業(yè) 限 告 依據(jù) 述 告的意 湖金 置業(yè) 限 告在 大方面按照企業(yè) 準(zhǔn)則的規(guī)定編制 允 反映了金 置業(yè)限 2016 12 31日的 狀 及2016 1-12 的經(jīng)營(yíng) 果和 金流量 ()據(jù)注 資產(chǎn)評(píng)估師 注評(píng)估對(duì)象法律 屬指意 被評(píng)估企業(yè)和相 人 供評(píng)估對(duì)象法律 屬等資料 并對(duì) 供的評(píng)估對(duì)象法律 屬資料的真性 合法性和完整性 任 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估限任 32 評(píng)估報(bào)告附 一 經(jīng)濟(jì)行文 被評(píng)估位項(xiàng) 告 委托人和被評(píng)估 位法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù) 四 評(píng)估對(duì)象 及的要 屬證明資料 五 委托人和相 方的 函 簽 資產(chǎn)評(píng)估師的 函 七 京中企 資產(chǎn)評(píng)估限任 資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū) 復(fù) 京中企 資產(chǎn)評(píng)估限任 證券業(yè)資 證書(shū)復(fù) 九 京中企 資產(chǎn)評(píng)估限任 營(yíng)業(yè)執(zhí)照副復(fù) 十 京中企 資產(chǎn)評(píng)估限任 評(píng)估人員資格證書(shū) 復(fù)
相關(guān)閱讀：
驗(yàn)證碼：
